Hipoteka
Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane na nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności, na przykład spłaty kredytu. Daje wierzycielowi, najczęściej bankowi, możliwość dochodzenia zaspokojenia z tej nieruchomości także wtedy, gdy zmieni się jej właściciel, z pierwszeństwem wynikającym z przepisów i kolejności zabezpieczeń. Nie oznacza jednak, że bank staje się właścicielem mieszkania.
Jak działa hipoteka przy kredycie mieszkaniowym?
Gdy zaciągasz kredyt hipoteczny, zobowiązujesz się do spłaty długu, a hipoteka stanowi zabezpieczenie dla banku. Nadal możesz mieszkać w lokalu i z niego korzystać. Jeśli przestaniesz spłacać zobowiązanie, bank może dochodzić należności w postępowaniu prowadzącym do egzekucji z nieruchomości. Nie przejmuje jej automatycznie po opóźnieniu w zapłacie raty.
Hipotekę ujawnia się w dziale IV księgi wieczystej. Do jej powstania potrzebny jest wpis hipoteki, dlatego samo podpisanie umowy kredytowej nie kończy formalności związanych z zabezpieczeniem.
Określenie zabezpieczenie hipoteczne opisuje funkcję hipoteki. Warto jednak pamiętać, że hipoteka nie jest samym kredytem: może zabezpieczać także inne wierzytelności.
Czy wysokość hipoteki wpływa na ratę?
Suma hipoteki nie jest tym samym co kwota kredytu ani aktualne zadłużenie. Określa granicę zabezpieczenia hipotecznego i może być wyższa od pożyczonego kapitału, ponieważ zabezpieczenie może obejmować również odsetki oraz określone należności uboczne. Wyższa suma wpisana w księdze nie oznacza, że masz oddać bankowi całą tę kwotę.
Na ratę wpływają przede wszystkim kwota kredytu, oprocentowanie, okres spłaty i rodzaj rat. Ustanowienie hipoteki wiąże się natomiast z formalnościami oraz kosztami, które warto uwzględnić w budżecie zakupu mieszkania.
Planujesz zakup? Oszacuj ratę w kalkulatorze kredytu hipotecznego, korzystając z przyjętej kwoty, oprocentowania i okresu spłaty. To pomoże ocenić obciążenie budżetu, ale nie zastąpi decyzji kredytowej banku.
Znaczenie ma także relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości, czyli LTV. Przykładowo kredyt 400 000 zł przy wartości mieszkania 500 000 zł oznacza LTV równe 80%. Oblicz tę relację dla własnych założeń w kalkulatorze LTV. Bank może przyjąć inną wartość nieruchomości niż cena ustalona ze sprzedającym.
Co sprawdzić przed zakupem mieszkania z hipoteką?
Hipoteka nie znika wskutek sprzedaży mieszkania. Zakup obciążonej nieruchomości jest możliwy, ale wymaga ustalenia, jak zostanie spłacony dług i usunięte zabezpieczenie. Przed transakcją sprawdź:
- kto jest wierzycielem hipotecznym i jakie wpisy widnieją w księdze;
- czy są wzmianki o nierozpoznanych wnioskach, które mogą zmienić stan wpisów;
- jaka kwota jest potrzebna do spłaty zobowiązania sprzedającego;
- na jakich warunkach wierzyciel wyda dokument pozwalający wykreślić hipotekę.
Nie ustalaj zadłużenia wyłącznie na podstawie sumy hipoteki. Aktualne saldo trzeba potwierdzić u wierzyciela.
Co dzieje się z hipoteką po spłacie kredytu?
Po całkowitej spłacie zabezpieczonej wierzytelności hipoteka co do zasady wygasa, ale jej wpis nie znika automatycznie z księgi wieczystej. Potrzebne są odpowiednie dokumenty od wierzyciela oraz wniosek o wykreślenie hipoteki. Warto dopilnować tej formalności, aby księga odzwierciedlała stan prawny nieruchomości i nie utrudniała późniejszej sprzedaży lub ustanowienia nowego zabezpieczenia.
