Księga wieczysta
Księga wieczysta (KW) to publiczny rejestr prowadzony przez sąd, który przedstawia stan prawny nieruchomości, w tym informacje o właścicielu, prawach innych osób i obciążeniach. Pomaga ustalić, komu przysługuje prawo do mieszkania, domu lub gruntu oraz czy nieruchomość stanowi zabezpieczenie kredytu. Elektroniczna księga wieczysta to księga prowadzona w systemie teleinformatycznym, której treść można przeglądać przez internet, znając jej numer.
Co zawierają poszczególne działy księgi wieczystej?
Przed zakupem mieszkania warto sprawdzić całą księgę, a nie tylko nazwisko właściciela. Jej działy obejmują różne informacje:
- Dział I-O — oznaczenie nieruchomości, między innymi jej położenie, powierzchnię i rodzaj.
- Dział I-Sp — prawa związane z własnością, na przykład udział w nieruchomości wspólnej przypisany do lokalu.
- Dział II — dane właściciela, współwłaścicieli lub użytkownika wieczystego.
- Dział III — prawa, roszczenia i ograniczenia, na przykład służebności, roszczenie o przeniesienie własności czy informacje dotyczące egzekucji.
- Dział IV — hipoteki obciążające nieruchomość.
Zwróć uwagę również na wzmianki o wnioskach. Sygnalizują one, że złożono wniosek, którego rozpoznanie może zmienić treść księgi. Sama wzmianka nie wyjaśnia pełnej treści żądanej zmiany, dlatego przed transakcją trzeba ustalić, czego dotyczy.
Dlaczego księga wieczysta jest ważna przy zakupie na kredyt?
Bank analizuje księgę, aby ocenić stan prawny nieruchomości i możliwość ustanowienia zabezpieczenia. Hipoteka daje wierzycielowi możliwość dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości na zasadach określonych prawem, także gdy zmieni się jej właściciel. Dlatego zakup mieszkania z obciążonym działem IV wymaga ustalenia, jak istniejące zabezpieczenie zostanie usunięte.
Przykładowo: mieszkanie kosztuje 600 000 zł, a sprzedający ma jeszcze 180 000 zł kredytu do spłaty. Część ceny może zostać przeznaczona bezpośrednio na spłatę jego banku, a pozostałe 420 000 zł trafić do sprzedającego. Taki sposób rozliczenia wymaga odpowiednich dokumentów bankowych i zapisów w umowie — sama zapłata ceny nie usuwa hipoteki.
Kwota hipoteki widoczna w księdze nie jest aktualnym saldem kredytu. Może zabezpieczać także odsetki i inne należności. Rzeczywistą kwotę potrzebną do spłaty należy potwierdzić w banku sprzedającego.
Jak księga wiąże się z uruchomieniem i spłatą kredytu?
Przy finansowaniu zakupu bank wymaga zabezpieczenia kredytu. Wpis hipoteki do księgi wieczystej jest niezbędny do jej powstania. Złożenie wniosku i dokonanie wpisu to różne etapy, dlatego warto sprawdzić w umowie kredytowej obowiązki dotyczące dokumentów, terminów oraz rozliczenia ewentualnych dodatkowych kosztów oczekiwania na wpis.
Po całkowitej spłacie kredytu wpis nie znika automatycznie. Do wykreślenia hipoteki potrzebny jest wniosek oraz odpowiedni dokument od wierzyciela, zwykle banku. Uporządkowanie księgi ułatwia późniejszą sprzedaż lub refinansowanie.
Co sprawdzić przed podpisaniem umowy?
Porównaj dane księgi z dokumentami sprzedającego i opisem kupowanego lokalu. Wyjaśnij niezgodności, nieznane obciążenia oraz wzmianki, zamiast zakładać, że zostaną usunięte po zakupie. Sprawdź też treść księgi możliwie blisko terminu transakcji.
W budżecie uwzględnij opłaty sądowe związane z potrzebnymi wpisami lub wykreśleniami. Sama księga nie pokazuje natomiast wszystkich ryzyk zakupu: nie potwierdza stanu technicznego mieszkania ani braku zaległości w opłatach administracyjnych.
