Hipoteka kaucyjna
Hipoteka kaucyjna to historyczny rodzaj hipoteki, który zabezpieczał wierzytelności o nieustalonej wysokości do oznaczonej sumy maksymalnej. W kredytach hipotecznych wykorzystywano ją między innymi do zabezpieczenia odsetek i innych należności, których ostateczna kwota nie była znana przy ustanawianiu zabezpieczenia. Obecnie nie ustanawia się nowych hipotek kaucyjnych, ale dawne wpisy nadal mogą widnieć w księgach wieczystych.
Jak działała hipoteka kaucyjna?
Podobnie jak każda hipoteka, dawała wierzycielowi możliwość dochodzenia zaspokojenia z obciążonej nieruchomości, także po zmianie jej właściciela. Jej cechą charakterystyczną była suma wyznaczająca górną granicę zabezpieczenia, a nie wysokość aktualnego zadłużenia.
W dawnym systemie obok hipoteki kaucyjnej funkcjonowała hipoteka zwykła, służąca zasadniczo zabezpieczeniu wierzytelności o ustalonej wysokości. W przypadku jednego kredytu można więc spotkać dwa wpisy: hipotekę zwykłą zabezpieczającą kapitał oraz kaucyjną zabezpieczającą określone należności dodatkowe. Zakres zabezpieczenia trzeba jednak ustalić na podstawie konkretnego wpisu i dokumentów, a nie samej nazwy hipoteki.
Po reformie przepisów z 2011 roku zrezygnowano z tego podziału przy ustanawianiu nowych hipotek. Hipoteka kaucyjna dawnego typu nie jest zatem osobnym wariantem zabezpieczenia oferowanym przy nowym kredycie.
Czy suma hipoteki kaucyjnej oznacza kwotę do spłaty?
Nie. Przykładowo w księdze może znajdować się hipoteka kaucyjna do 120 000 zł zabezpieczająca odsetki i określone należności dodatkowe. Nie oznacza to, że właściciel jest winien bankowi 120 000 zł ani że musi tyle zapłacić, aby zamknąć kredyt.
Rzeczywiste zobowiązanie wynika z umowy, historii spłat i rozliczenia banku. Suma wpisu nie określa również raty kredytu. Dla osoby nadal spłacającej zobowiązanie znaczenie mają przede wszystkim pozostały kapitał, oprocentowanie, harmonogram oraz ewentualne zaległości.
Co sprawdzić przed zakupem mieszkania?
Jeżeli w dziale IV księgi wieczystej widnieje hipoteka kaucyjna, nie zakładaj ani że zadłużenie nadal istnieje, ani że wpis jest już nieistotny. Kredyt mógł zostać spłacony, a hipoteka nie została jeszcze wykreślona.
- Ustal, kto jest wierzycielem i jakie należności obejmuje zabezpieczenie.
- Poproś sprzedającego o dokument z banku określający aktualne zadłużenie oraz warunki zwolnienia zabezpieczenia.
- Uzgodnij sposób spłaty zadłużenia z ceny sprzedaży i uzyskania dokumentów potrzebnych do wykreślenia wpisu.
Sama sprzedaż mieszkania nie usuwa hipoteki. Dlatego sposób rozliczenia i zwolnienia zabezpieczenia warto ustalić przed zawarciem umowy, z udziałem notariusza oraz banku finansującego zakup, jeżeli korzystasz z kredytu.
Co zrobić po spłacie kredytu?
Po całkowitym rozliczeniu zabezpieczonych należności uzyskaj od wierzyciela dokument umożliwiający wykreślenie hipoteki i złóż odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Spłata zobowiązania nie powoduje automatycznego usunięcia wpisu z księgi. Uporządkowanie tego wpisu ułatwia późniejszą sprzedaż nieruchomości lub ustanowienie zabezpieczenia nowego kredytu.
