Hipoteka zwykła
Hipoteka zwykła to historyczny rodzaj zabezpieczenia na nieruchomości, ustanawiany dla wierzytelności o ustalonej wysokości, np. kapitału udzielonego kredytu. Po reformie przepisów o hipotece w 2011 roku nie ustanawia się już nowych hipotek tego rodzaju, ale wcześniejsze wpisy nadal można spotkać w księgach wieczystych. Określenie „hipoteka zwykła dawnego typu” podkreśla, że chodzi o zabezpieczenie powstałe według wcześniejszych zasad.
Jak działała hipoteka zwykła?
Podobnie jak każda hipoteka, dawała wierzycielowi możliwość dochodzenia zaspokojenia z obciążonej nieruchomości, również po zmianie jej właściciela. Nie oznaczała jednak, że bank stawał się właścicielem mieszkania.
W dawnych umowach kredytowych często stosowano dwa zabezpieczenia jednocześnie: hipotekę zwykłą na kapitał kredytu oraz hipotekę kaucyjną na odsetki i inne należności o nieustalonej z góry wysokości. Nie należy jednak przyjmować, że hipoteka zwykła w żadnym przypadku nie obejmowała odsetek. Zakres zabezpieczenia zależy od właściwych przepisów i dokumentów dotyczących konkretnego wpisu.
Co oznacza dla osoby spłacającej kredyt?
Kwota hipoteki wpisana do księgi nie jest aktualnym saldem zadłużenia. Spłacanie kapitału zmniejsza dług, ale nie powoduje automatycznej zmiany kwoty widocznej we wpisie. Sam rodzaj hipoteki nie określa też wysokości raty ani oprocentowania — te wynikają z umowy kredytowej.
Przykładowo: jeśli dawny kredyt na 200 000 zł zabezpieczono hipoteką zwykłą na tę kwotę, a do spłaty pozostało 70 000 zł kapitału, w księdze nadal może widnieć 200 000 zł. Aktualną należność wobec banku ustala się na podstawie rozliczenia kredytu, uwzględniającego również ewentualne odsetki i inne należności.
Po całkowitej spłacie zabezpieczonego długu hipoteka co do zasady wygasa, lecz jej wpis nie znika automatycznie. Trzeba uzyskać dokument stanowiący podstawę wykreślenia i złożyć odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego.
Co sprawdzić przed zakupem mieszkania z takim wpisem?
Hipoteka zwykła ujawniona w dziale IV księgi wieczystej nie musi oznaczać, że sprzedający nadal spłaca kredyt. Może to być niewykreślone zabezpieczenie dawno spłaconego zobowiązania. Nie wolno jednak zakładać tego bez dokumentów.
- Sprawdź wierzyciela, kwotę i treść wpisu oraz pozostałe obciążenia nieruchomości.
- Poproś o dokument potwierdzający aktualne zadłużenie albo spłatę zobowiązania.
- Jeżeli dług nadal istnieje, uzgodnij sposób jego spłaty z ceny sprzedaży oraz warunki uzyskania dokumentu do wykreślenia hipoteki.
- Jeśli finansujesz zakup kredytem, ustal z nowym bankiem wymagania dotyczące usunięcia starego zabezpieczenia.
Zakup obciążonego mieszkania nie oznacza automatycznego przejęcia osobistego długu sprzedającego. Nieruchomość może jednak nadal zabezpieczać ten dług, dlatego sposób rozliczenia i wykreślenia hipoteki trzeba ustalić przed transakcją.
