Okres przejściowy
Okres przejściowy w kredycie hipotecznym to czas od uruchomienia kredytu lub jego pierwszej transzy do wpisania hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości. Nazywa się go także okresem oczekiwania na wpis hipoteki. W tym czasie bank nie ma jeszcze docelowego zabezpieczenia hipotecznego, dlatego może stosować zabezpieczenie tymczasowe i naliczać związane z nim dodatkowe koszty.
Jak okres przejściowy wpływa na kredyt?
Hipoteka zabezpiecza wierzytelność banku na nieruchomości i powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej. Samo podpisanie umowy kredytowej, aktu notarialnego czy złożenie wniosku do sądu nie oznacza jeszcze, że zabezpieczenie zostało ustanowione.
Na czas oczekiwania bank może przewidzieć ubezpieczenie pomostowe lub inne zabezpieczenie przejściowe. Z punktu widzenia kredytobiorcy może się to wiązać na przykład z czasowo podwyższoną marżą. Taki mechanizm zwiększa odsetki, a w konsekwencji może podnieść ratę. Szczegóły zależą od umowy — dodatkowy koszt nie musi mieć postaci osobnej składki ubezpieczeniowej.
Okres przejściowy nie oznacza przerwy w spłacie kredytu. Raty lub odsetki płacisz zgodnie z harmonogramem. Nie należy go też utożsamiać z karencją w spłacie kapitału, która może występować przy kredycie wypłacanym w transzach.
Jak długo trwa oczekiwanie na wpis hipoteki?
Nie ma jednego, stałego czasu trwania okresu przejściowego. Zależy on między innymi od obciążenia sądu oraz kompletności i poprawności dokumentów. Braki we wniosku mogą wydłużyć postępowanie.
Dla rozliczenia kosztów istotny jest wpis hipoteki, ale bank może potrzebować również potwierdzenia jego dokonania. Sprawdź w umowie, jak należy je dostarczyć oraz kiedy bank przestaje naliczać dodatkowe obciążenia. Nie zakładaj, że samo złożenie wniosku do sądu automatycznie obniży ratę.
Co sprawdzić w kosztach i rozliczeniu?
Przed podpisaniem umowy ustal:
- jak bank nalicza koszt oczekiwania na ustanowienie zabezpieczenia;
- jakie dokumenty potwierdzające wpis musisz przekazać;
- kiedy nastąpi zmiana oprocentowania lub wysokości raty;
- czy i na jakich zasadach dodatkowy koszt zostanie zwrócony albo zaliczony na poczet spłaty kredytu.
W umowach objętych ustawowym obowiązkiem rozliczenia dodatkowego kosztu oczekiwania na wpis bank powinien go zwrócić albo zaliczyć na poczet spłaty kredytu po dokonaniu wpisu. Przy starszej umowie warto sprawdzić, czy obowiązek ten obejmuje Twoją sytuację.
Przykładowo, jeśli umowa przewiduje dodatkowy koszt 200 zł miesięcznie i jest on pobierany przez trzy miesiące, łączne obciążenie wyniesie 600 zł. To wyłącznie ilustracja: rzeczywisty koszt może zależeć od salda zadłużenia i liczby dni oczekiwania. Jeżeli podlega rozliczeniu, sprawdź później nie tylko nową ratę, lecz także zwrot lub odpowiednie pomniejszenie zadłużenia.
