Ile kosztuje kredyt hipoteczny?

Jeżeli jeszcze nie brałeś kredytu hipotecznego możesz być zaskoczony wysokością odsetek, jakie przyjdzie Ci zapłacić, na przestrzeni kilkudziesieciu lat spłaty. Choć oprocentowanie kredytów mieszkaniowych jest znacznie niższe niż kredytów gotowkowych, to jednak ze względu na wysokie kwoty, jak i długi czas spłaty, koszty kredytów mieszkaniowych są bardzo wysokie.

Czy wiesz, że odsetki od kredytu mieszkaniowego mogą być wyższe niz wartość całej nieruchomości?

Poniżej możesz zobaczyć symulację kredytu mieszkaniowego na 400 000 zł, przy oprocentowaniu 5% na 30 lat.

Czy można coś z tym zrobić?

Oczywiście. Wysokość opłat może przytłaczać, ale To wcale nie oznacza, że Ciebie też to czeka. W dalszej części artykułu dowiesz się jak korzystnie wybrać kredyt hipoteczny oraz na jakich zasadach go spłacać, żeby odsetki były jak najmniejsze.

Treść tego poradnika kredytowego jest dosyć obszerna jenak zdecydowanie warto przeczytać go do końca. Niezależni od tego czy planujesz zakup domu, mieszkania, czy nieruchomości komercyjnej - zasady kredytowania są takie same.

Dobre zrozumienie warunków kredytowania pozwala zaoszczędzić nawet kilkaset tysięty złotych.

Nawet kilkaset tysięcy złotych, na przestrzeni całego okresu spłaty, możesz zyskać dzięki kilku dobrym decyzjom podczas zaciągania kredytu. Dlatego czas poświęcony na czytanie tego poradnika zwróci Ci się z nawiązką :)

Wysokość rat

Warto tutaj wspomnieć o wysokości rat, a dokładniej rzecz ujmując, na wysokość miesięcznych opłat jakie przyjdzie Ci płacić. Bo niestety trudno teraz o ofertę, która pozbawiana jest opłat dodatkowych jak ubezpieczenia, czy chociażby wymóg założenia konta w banku.

Wysokość miesięcznych rat jest to jeden z najważniejszych parametrów kredytu, dla wielu główny wyznacznik opłacalności oferty. Co jest oczywiśie zrozumiałe. Należy jednak pamiętać, że:

Im niższa rata miesięczna tym wyższe odsetki jakie przyjdzie Ci zapłacić.

Niestety nie ma nic za darmo. Przy niskiej racie miesięcznej saldo zadłużenia zmniejsza się powoli, co przekłada się na wysoką skumulowana wartość odsetek.

Zobacz o na przykładzie kredytu na 400 000 zł na 5%, przy różnych okresach spłaty.

Jak widać długość okresu ma ogromny wpływ na koszt kredytu. Co jeszcze wpływa na wysokość opłat?

Czy to jest lichwa?

Koszty kredytów hipotecznych są ogromne. Jednak należy pamiętać, że wysokość opłat jest tutaj znacznie niższa niż w przypadku innych typów kredytów np. gotówkowych.

Największy wpływ na tak duże koszty ma wysoka kwota pożyczki oraz bardzo długi okres spłaty. Te dwa czynniki powodują, że na przestrzeni tych 20 czy 30 lat przyjdzie Ci zapłacić tak dużo.

Kredyty mieszkaniowe są więc tak na prawdę bardzo atrakcyjną formą pożyczania pieniędzy, dzięki której możesz kupić mieszkania znacznie szybciej niż za gotówkę.

Co wpływa na koszty kredytów

Poniżej opisujemy wszystkie czyniki, które decydują o kosztach jakie przydzie Ci ponieść. Niektóre z nich są to bezpośrednie opłaty na rzecz banku np. prowizja za udzielenie kredytu, pozostałe czynniki wpływają na opłaty pośrednio jak np. okres spłaty lub typ rat.

Opłaty charakteryzujące konkretną ofertę podlegają możliwości negocjacji i zdecydowanie warto negocjować z bankiem.

O niektórych parametrach kredytu możesz zdecydować dowolnie np. o typie rat, okresie spłaty. Dzięki temu masz bardzo duży wpływ na warunki na jakich będziesz spłacać kredyt.

Oprocentowanie nominalne (marża banku)

Tę wartość bardzo często możesz zobaczyć w reklamach kredytów. Banki lubią się nią "chwalić", niestety nie mówi on wiele o kosztach, które przyjdzie Ci zapłącić.

Oprocentowanie nominalne to tylko jedna z wielu opłat, które składają się na koszt kredytu. Nie da się tylko na jego podstawie porównać kredytów.

Na oprocentowanie nominalne składają się dwie wartości: referencyjna stopa procentowa np. WIBOR 3M oraz marża banku.

Oprocentowanie nominalne = Stopa procentowa + Marża banku

Wysokość stóp jest niezależna od Ciebie oraz banku, jej wysokość jest regulowana przez Radę Polityki Pieniężnej, głównie na podstawie wysokości inflacji.

Marża banku jest ustalana przez banki to to jej wartość jest wpisywana w umowie kredytowej. Wynika z tego bardzo ważny wniosek:

Czy wiesz, że... wysokość oprocentowania kredytu może się zmieniać. Choć marża banku będzie stała przez cały okres trwania umowy to stopa procentowa bedzie ulegała zmianom.

Warto podkreślić, że zmiany stóp procentowych mogą być bardzo duże na przestrzeni całego okresu kredytowania. Przykładowo jeżeli dziś weźmiesz kredyt na 4% to za dwa lata oprocentowanie może wynieść 6% lub nawet więcej. Zobacz jak przełoży się to na wysokość rat.

Biorąc kredyt musisz koniecznie wziąć pod uwagę, że wysokość oprocentowania, a co za tym idzie rat będzie się zmienić. Jeżeli już na samym początku wysokość rat jest dla Ciebie przytłaczająca, koniecznie zmień warunki kredytowania tak aby obniżyć ratę. W dalszej części artykułu dowiesz się jak to zrobić.

Typ rat

Do wyboru masz dwa rodzaje rat: równe i malejące. Zastanawiasz się zapewne czym się różnią. W dużym uproszczeniu wybierając raty równe wolniej spłacasz kapitał, ale za to raty są one na początku znacznie niższe niż malejące.

Dlatego właśnie większość osób wybiera raty równe. Trzeba sobie jednak zdawać sprawę, że wówczas odsetkie będą znacznie wyższe. Zobacz przykładową symulację kredytu na 400 000 zł na 30 lat przy różnych rodzajach rat:

Symulacja kredytu na 400 000 zł na 30 lat przy różnych typach rat.

Z czego wynikają te różnice? Każda rata składa się z dwóch części:

• raty kapitałowej spłacasz saldo zadłużenia
• raty odsetkowej spłacasz odsetki

Miesięczna rata = Rata kapitałowa + Rata odsetkowa

Wybierając raty malejące szybciej będziesz spłacał kapitał, a co za tym idzie comiesięczne odsetki będą naliczane od coraz mniejszych kwot. W skali tych 30 lat przekłada się to nie tylko na dużo niższe odsetki od kredytu. Warto zauważyć każda kolejna rata będzie coraz niższa, a więc początkowe trudy przełożą się na niskie raty w kolejnych latach.

Okres spłaty

Czas spłaty jest wartością, która ma największy wpływ na wysokość odsetek oraz rat jakie przyjdzie Ci płacić. Jest to także parametr o którym możesz niemal dowolnie zdecydować. Kredyt możesz zaciągąć na 5, 10, 20, czy nawt 35 lat. Wprawdzie są pewne obostrzenia, o których powiemy za chwilę, teraz jednak zobacz jak czas spłaty wpływa na wysokość rat oraz odsetki.

Porównanie kosztów kredytu mieszkaniowego na 400 000 zł na 5% wg okresu spłaty

Koszty kredytu na 400 tys. zł na 5% (raty równe)
5 lat	52 910	7 548
15 lat	169 371	3 163
20 lat	233 558	2 640
25 lat	301 508	2 338
30 lat	373 023	2 147
35 lat	447 875	2 019

Zwróć uwagę, że odsetki w kredycie na 35 lat są prawie 3 razy wyższe niż na 15 lat. Wybierając zatem kredyt na 15 lat oszczędzisz prawie 300 000 zł.

Niestety zawsze jest coś za coś. Krótki czas spłaty to konieczność płacenia wysokich rat. W kredycie na 15 lat będzie to 3163 zł a na 35 lat rata wyniesie 2019 zł. Zwróc uwagę, że rata w przypadku 35 lat jest tylko o połowę niższa.

Ograniczenia okresu kredytowania

Choć o okresie spłaty możesz decydować samodzielnie, musisz pamiętać, że Twoje pole manewru jest ograniczone.

Z jednej strony ogranicza Cię Twoja zdolność kredytowa, im krótszy czas spłaty tym wyższe raty, a co za tym idzie konieczność posiadania dochodu na tyle dużego aby takie raty płacić. Obliczanie zdolności kredytowej jest dosyć złożone, ale w uproszczeniu możesz przyjąć, że rata kredytu nie może przekraczać połowy Twojego dochodu.

Z drugiej strony ogranicza Cię oferta banków oraz Twój wiek, a konkretnie - wiek najstarszego kredytobiorcy, jeżeli nie kupujesz nieruchomości samodzielnie.

Większość banków wymaga aby okres kredytowania nie obejmował wieku emerytalnego. Czyli jeżeli masz 30 lat bez problemu uzyskasz kredyt nawet na 35 lat. Po czterdziestce większość banków zgodzi się na maksymalnie 25 lat.

Pamiętaj o tym jeżeli dla zwiększenia zdolności kredytowej planujesz zaciągnięcie kredytu wspólnie z rodzicami. Ich wiek uniemożliwi zaciągnięcie kredytu na 30 lat.

Prowizja za udzielenie kredytu

Większość banków pobiera także prowizję za udzielenie kredytu, wynosi ona zazwyczaj kilka 1-2 procent pożyczanej kwoty.

Przykładowo jeżeli chcesz pożyczyć 400 000 zł, a bank żąda 2% prowizji to przed otrzymaniem kredytu musisz zapłącić 8 000 zł.

Pamiętaj. Wysokość możesz negocjować, w praktyce zawsze udaje się ją nieco obniżyć.

Jeżeli nie masz wymaganej gotówki, aby zapłacić prowizję. Możesz doliczyć ją do kredytowanej kwoty. Pamiętaj jedenk, że w praktyce zapłacisz wyższe odsetki.

Symulacja kredytu 400 000 zł na 5% z prowizją płatną z góry i w kredytowanej kwocie

Jak widać w poniższym przykładzie. Jeżeli skredytujesz prowizję, bedzie ona kosztowała Cię niemal dwa razy drożej. Dodatkowo miesięczna rata będzie o około 50 zł większa.

C.D.N.