DSTI
Debt service to income, Wskaźnik DSTI, Relacja obsługi zadłużenia do dochodu
DSTI (ang. debt service to income) to wskaźnik pokazujący, jaka część dochodu jest przeznaczana na obsługę zadłużenia, przede wszystkim na spłatę rat kredytów i pożyczek. Wyraża się go w procentach, porównując obciążenia długiem z dochodem z tego samego okresu, najczęściej miesiąca. Przy ocenie wniosku o kredyt hipoteczny bank uwzględnia także ratę planowanego zobowiązania.
Jak obliczyć DSTI?
W uproszczeniu wzór wygląda następująco:
DSTI = miesięczne obciążenia z tytułu obsługi zadłużenia ÷ miesięczny dochód netto × 100%.
Załóżmy, że bank przyjmuje do oceny 10 000 zł miesięcznego dochodu netto gospodarstwa domowego. Rata planowanego kredytu mieszkaniowego wynosi 3000 zł, a rata spłacanej pożyczki 500 zł. Łączne obciążenie to 3500 zł, więc DSTI wynosi 35%.
To przykład poglądowy, a nie oferta ani próg akceptacji banku. W praktyce znaczenie ma to, jakie dochody bank uzna za wystarczająco trwałe oraz jak wyliczy obciążenia. Limity na kartach kredytowych i w rachunkach również mogą wpływać na ocenę, nawet gdy nie są w pełni wykorzystane.
Co DSTI oznacza przy zakupie mieszkania?
Im wyższy DSTI, tym większa część dochodu jest związana ze spłatą długów i tym mniej zostaje na utrzymanie oraz nieprzewidziane wydatki. Wskaźnik jest więc jednym z elementów oceny zdolności kredytowej, ale sam nie przesądza o przyznaniu kredytu ani jego kwocie.
Bank analizuje także między innymi koszty utrzymania gospodarstwa domowego, stabilność dochodów i historię spłat. Niski DSTI nie oznacza automatycznie bezpiecznego budżetu — po zapłaceniu rat musi wystarczyć również na czynsz, żywność, transport i pozostałe potrzeby.
Kontekstem dla bankowej oceny obciążeń dochodu jest Rekomendacja S, czyli zbiór zaleceń nadzorczych dotyczących kredytów zabezpieczonych hipotecznie. Nie należy jednak traktować jednej wartości DSTI jako uniwersalnego limitu obowiązującego każdego klienta w każdym banku.
Jak zmiana raty wpływa na wskaźnik?
W podanym przykładzie wzrost raty hipotecznej z 3000 zł do 4000 zł, przy niezmienionej racie pożyczki i dochodzie, podniósłby DSTI z 35% do 45%. Wskaźnik może wzrosnąć także wskutek spadku dochodu, nawet bez zmiany rat.
Dłuższy okres spłaty zwykle obniża miesięczną ratę i tym samym DSTI, ale przy pozostałych warunkach niezmienionych zwiększa łączną kwotę odsetek. Z kolei spłata innego zobowiązania może zmniejszyć bieżące obciążenie bez wydłużania hipoteki.
Jak wykorzystać DSTI przed złożeniem wniosku?
Spisz raty i limity kredytowe, ustal regularny dochód netto oraz policz, ile pozostanie po spłacie zobowiązań i kosztach życia. Sprawdź również wariant niższego dochodu lub wyższej raty — szczególnie jeśli oprocentowanie kredytu może się zmienić.
Zacznij od oszacowania swoich możliwości w kalkulatorze zdolności kredytowej. Wynik potraktuj jako punkt wyjścia do planowania budżetu, a nie decyzję banku. Własne obliczenie DSTI pomoże ocenić, jaką część dochodu pochłoną wszystkie raty po zakupie mieszkania.
