Kara umowna
Kara umowna to określona w umowie kwota lub sposób obliczenia kwoty należnej za niewykonanie albo nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego. Może dotyczyć na przykład nieterminowego wydania mieszkania lub nieusunięcia usterek. Nie służy natomiast do karania za opóźnienie w zapłacie raty kredytu — do zobowiązań pieniężnych stosuje się inne mechanizmy, przede wszystkim odsetki za opóźnienie.
Jak działa kara umowna przy zakupie mieszkania?
Zastrzeżona kara umowna ma określać finansowe konsekwencje naruszenia konkretnego obowiązku. W umowie dotyczącej zakupu mieszkania może zabezpieczać termin przekazania lokalu, opróżnienia go przez sprzedającego lub wykonania uzgodnionych prac. Samo niedotrzymanie terminu nie zawsze wystarcza jednak do skutecznego żądania zapłaty — znaczenie mają treść umowy i zasady odpowiedzialności za dane naruszenie.
Przykład: umowa przewiduje karę w wysokości 100 zł za każdy dzień zwłoki w wydaniu mieszkania. Jeżeli zwłoka wyniesie 15 dni, kara wyniesie 1500 zł, o ile spełnione są warunki jej naliczenia i nie obowiązuje limit zmieniający tę kwotę. Są to wyłącznie przykładowe wartości.
Dla kupującego kara może mieć znaczenie, gdy późniejsze wydanie lokalu powoduje konieczność dalszego wynajmowania mieszkania. Nie oznacza jednak, że naliczona kara automatycznie pokryje wszystkie poniesione wydatki.
Czy kara umowna dotyczy spłaty kredytu?
Przy zakupie finansowanym przez kredyt hipoteczny trzeba oddzielić obowiązki wynikające z umowy zakupu od obowiązków wobec banku. Opóźnienie sprzedającego w wydaniu lokalu co do zasady nie zwalnia Cię ze spłacania kredytu zgodnie z harmonogramem.
Kara umowna nie jest również tym samym co rekompensata za wcześniejszą spłatę. Rekompensata może być pobierana przez bank w przypadkach dopuszczonych dla danego kredytu i nie jest sankcją za naruszenie obowiązku niepieniężnego. O charakterze opłaty decydują jej podstawa i warunki pobierania, a nie sama nazwa w dokumencie.
Co sprawdzić w zapisie o karze umownej?
- Zabezpieczony obowiązek: powinno być jasne, za jakie naruszenie można naliczyć karę i kto ma ją zapłacić.
- Sposób obliczania: sprawdź stawkę, podstawę procentową, początek i koniec naliczania oraz ewentualny limit.
- Przesłanki odpowiedzialności: zwróć uwagę, czy zapis mówi o opóźnieniu, czy o zwłoce, oraz jakie przewiduje wyłączenia. Tych pojęć nie należy traktować jako zamiennych.
- Dodatkowe odszkodowanie: dochodzenie odszkodowania przewyższającego karę jest co do zasady możliwe tylko wtedy, gdy strony dopuściły to w umowie.
Czy karę trzeba zapłacić w pełnej wysokości?
Żądający kary umownej co do zasady nie musi wykazywać wysokości poniesionej szkody, ale powinien wykazać podstawę swojego roszczenia. Brak szkody sam w sobie nie przesądza więc o braku obowiązku zapłaty.
Można żądać zmniejszenia kary przez sąd, jeżeli jest rażąco wygórowana albo zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane. Obniżenie kary nie następuje automatycznie. Przed zapłatą lub wystąpieniem z żądaniem warto sprawdzić zapis umowy, korespondencję stron i dokumenty potwierdzające przebieg zdarzeń.
