Podatek od czynności cywilno-prawnych
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) to podatek obciążający określone umowy i inne czynności prawne, między innymi sprzedaż nieruchomości oraz ustanowienie hipoteki. Przy zakupie mieszkania obowiązek zapłaty i wysokość podatku zależą od rodzaju transakcji oraz ewentualnego zwolnienia. PCC jest odrębnym wydatkiem od ceny mieszkania, kosztów notarialnych i kosztów kredytu.
Kiedy płaci się PCC przy zakupie mieszkania?
Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym, na przykład od osoby prywatnej, PCC wynosi zasadniczo 2% wartości rynkowej nieruchomości. Podstawą opodatkowania nie jest kwota kredytu ani automatycznie cena wpisana do umowy. Jeżeli cena odbiega od wartości rynkowej, urząd skarbowy może zakwestionować przyjętą podstawę.
Istnieje zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu, ale jego zastosowanie zależy od spełnienia ustawowych warunków dotyczących posiadanych wcześniej praw do nieruchomości. Znaczenie mogą mieć również udziały otrzymane w spadku. Przy wspólnym zakupie trzeba sprawdzić sytuację każdego kupującego, zamiast zakładać, że wystarczy spełnienie warunków przez jedną osobę.
Zakup od dewelopera, którego sprzedaż jest opodatkowana VAT, co do zasady nie podlega PCC od sprzedaży. Istnieją jednak wyjątki. Sam podział na rynek pierwotny i wtórny nie zastępuje sprawdzenia sposobu opodatkowania konkretnej transakcji.
Jak PCC wpływa na budżet i kredyt hipoteczny?
PCC zwiększa kwotę potrzebną do sfinalizowania zakupu, ale nie jest wkładem własnym. Środki przeznaczone na wkład własny oraz na podatki i opłaty należy więc uwzględnić w budżecie oddzielnie. Nie zakładaj, że bank sfinansuje wszystkie koszty transakcji.
Przykład: kupujesz mieszkanie o wartości rynkowej 600 000 zł. Zakładamy, że transakcja podlega stawce 2% i nie korzystasz ze zwolnienia. PCC wyniesie 12 000 zł. Jeśli dodatkowo przeznaczasz 120 000 zł własnych środków na cenę mieszkania, potrzebujesz łącznie 132 000 zł, jeszcze przed uwzględnieniem pozostałych kosztów zakupu.
Osobną pozycją są opłaty sądowe, na przykład za wpis prawa własności i hipoteki do księgi wieczystej. Nie są one częścią PCC.
PCC od zakupu a PCC od ustanowienia hipoteki
Zakup nieruchomości i ustanowienie hipoteki to dwie odrębne czynności. Dlatego brak PCC od sprzedaży mieszkania nie oznacza automatycznie braku podatku od ustanowienia hipoteki. Zasady jego ustalania zależą od rodzaju zabezpieczanej wierzytelności.
PCC nie jest natomiast comiesięcznym składnikiem raty. Sama spłata kapitału i odsetek kredytu hipotecznego nie powoduje naliczania tego podatku przy każdej racie.
Kto rozlicza podatek i co sprawdzić przed podpisaniem umowy?
Przy sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego PCC, jeżeli jest należny, oblicza i pobiera notariusz. Rozliczenie podatku od ustanowienia hipoteki zależy od formy tej czynności. Jeśli obowiązek złożenia deklaracji spoczywa na Tobie, znaczenie mają formularze PCC-3 i PCC-3/A.
Przed podpisaniem umowy ustal z notariuszem, czy sprzedaż podlega PCC, czy przysługuje zwolnienie i jaka będzie podstawa opodatkowania. Przy kredycie dodatkowo wyjaśnij, kto rozliczy podatek od ustanowienia hipoteki oraz w jakim terminie trzeba dopełnić formalności.
