Raty równe
Raty równe, nazywane także ratami annuitetowymi, to sposób spłaty kredytu, w którym łączna kwota kapitału i odsetek w każdej racie pozostaje taka sama przy niezmiennym oprocentowaniu i pozostałych warunkach spłaty. Z czasem zmieniają się proporcje: część odsetkowa maleje, a kapitałowa rośnie. Równa rata nie oznacza jednak, że miesięczna płatność będzie niezmienna przez cały okres kredytu.
Jak działa system rat równych?
Każda rata obejmuje spłatę części pożyczonej kwoty oraz odsetki naliczone od pozostałego zadłużenia. Na początku saldo kredytu jest wysokie, dlatego odsetki stanowią dużą część płatności. W miarę spłaty zadłużenia coraz większa część tej samej kwoty zmniejsza kapitał.
Rata kapitałowa to część płatności, która bezpośrednio obniża zadłużenie. Z kolei rata odsetkowa jest kosztem korzystania z pieniędzy banku i sama nie zmniejsza pożyczonej kwoty.
Przykład: dla kredytu 300 000 zł na 25 lat, przy oprocentowaniu nominalnym 6% rocznie, rata równa wynosi około 1932,90 zł. Przy uproszczonym założeniu miesięcznej stopy równej 6% podzielonemu przez 12 pierwsza rata zawiera 1500 zł odsetek i około 432,90 zł kapitału. Obliczenie nie uwzględnia prowizji, ubezpieczeń ani innych opłat i nie przedstawia aktualnej oferty bankowej.
Co raty równe oznaczają dla budżetu i kosztu kredytu?
W porównaniu z ratami malejącymi raty równe są początkowo niższe przy tej samej kwocie, stopie procentowej i okresie spłaty. Mogą więc ułatwić dopasowanie kredytu do budżetu po zakupie mieszkania. Niższe początkowe obciążenie może również mieć znaczenie przy ocenie zdolności kredytowej, ale wynik zależy od zasad przyjętych przez bank.
Ta korzyść ma swoją cenę: kapitał jest spłacany wolniej. Przy identycznych warunkach i braku nadpłat suma odsetek w systemie rat równych będzie wyższa niż w systemie rat malejących. Samo porównanie pierwszej raty nie wystarcza więc do oceny kosztu kredytu.
Porównaj oba warianty w kalkulatorze rat równych i malejących. Przyjmij tę samą kwotę, okres i oprocentowanie, aby zobaczyć, jak wybór systemu spłaty wpływa na wysokość rat oraz odsetki.
Czy rata równa może się zmienić?
Raty równe nie są tym samym co stałe oprocentowanie. Przy oprocentowaniu zmiennym aktualizacja stopy może spowodować ponowne wyliczenie raty. Przy oprocentowaniu okresowo stałym jej wysokość może zmienić się po zakończeniu okresu obowiązywania ustalonej stopy.
Na płatności mogą też wpłynąć nadpłata, zmiana okresu spłaty lub inne zmiany umowy. Ponadto ubezpieczenia i opłaty pobierane obok raty mogą zmieniać łączne miesięczne obciążenie. Szczegółowy podział płatności oraz terminy znajdziesz w harmonogramie spłaty.
Co sprawdzić przed wyborem rat równych?
Sprawdź rodzaj oprocentowania, zasady jego aktualizacji, dodatkowe koszty oraz warunki nadpłaty. Nie zakładaj, że niższa rata początkowa oznacza tańszy kredyt ani że kwota widoczna w symulacji pozostanie niezmienna przez kilkadziesiąt lat.
Oszacuj ratę dla planowanej kwoty i okresu w kalkulatorze kredytu hipotecznego. Następnie wykonaj osobne obliczenie dla wyższego oprocentowania, aby sprawdzić, czy budżet wytrzyma wzrost obciążenia. Wynik traktuj jako symulację, a nie ofertę ani decyzję kredytową banku.
