Oprocentowanie zmienne
Oprocentowanie zmienne to oprocentowanie kredytu, którego wysokość może zmieniać się w trakcie spłaty zgodnie z zasadami określonymi w umowie. W kredycie hipotecznym zwykle składa się ze wskaźnika referencyjnego oraz marży banku. Zmiana wskaźnika może podwyższyć albo obniżyć odsetki i wysokość raty.
Jak działa zmienne oprocentowanie kredytu?
W typowej konstrukcji bank dodaje do wartości wskaźnika referencyjnego swoją marżę. Przykładowo wskaźnik wynoszący 5% i marża 2 punkty procentowe dają oprocentowanie nominalne 7% rocznie. Są to wartości ilustracyjne, a nie aktualna oferta rynkowa.
W umowach kredytów hipotecznych możesz spotkać WIBOR. Umowa określa konkretny wariant wskaźnika, sposób ustalania jego wartości oraz terminy aktualizacji oprocentowania. Rata nie musi więc zmieniać się od razu po każdej zmianie stóp procentowych banku centralnego.
W kontekście zmian wskaźników referencyjnych pojawia się również POLSTR. Nie należy zakładać, że sam fakt pojawienia się innego wskaźnika automatycznie zmienia oprocentowanie istniejącego kredytu. Znaczenie mają postanowienia umowy i właściwe zasady zastąpienia wskaźnika.
Jak zmiana oprocentowania wpływa na ratę?
Załóżmy kredyt na 400 000 zł, spłacany przez 25 lat w ratach równych. Przy oprocentowaniu nominalnym 7% rocznie rata kapitałowo-odsetkowa wynosi około 2827 zł. Przy oprocentowaniu 8%, dla tej samej kwoty i okresu, wynosi około 3087 zł, czyli o około 260 zł więcej miesięcznie.
To porównanie dwóch wariantów obliczeniowych, bez prowizji, ubezpieczeń i innych opłat. Przy aktualizacji oprocentowania już spłacanego kredytu bank uwzględnia pozostały kapitał i pozostały okres spłaty, dlatego rzeczywista zmiana raty może być inna.
Sprawdź odporność swojego budżetu na wzrost raty. W kalkulatorze kredytu hipotecznego wykonaj obliczenia dla tej samej kwoty i okresu, zmieniając założone oprocentowanie. Porównaj wariant bazowy z wyższym oprocentowaniem, zamiast opierać decyzję wyłącznie na racie początkowej.
Oprocentowanie zmienne a stałe
Kredyt ze zmiennym oprocentowaniem daje możliwość spadku raty, gdy obniża się wskaźnik referencyjny, ale oznacza również ryzyko jej wzrostu. Oprocentowanie stałe zapewnia niezmienność stawki przez okres wskazany w umowie. W przypadku oprocentowania okresowo stałego ochrona ta nie obejmuje automatycznie całego czasu spłaty.
Nie da się z góry zagwarantować, który wariant będzie tańszy. Zależy to między innymi od przyszłych wartości wskaźnika, warunków umowy i czasu spłaty. Zestaw rozważane warianty w porównywarce kredytów, uwzględniając nie tylko początkową ratę, lecz także koszty i ryzyko zmian oprocentowania.
Co sprawdzić przed podpisaniem umowy?
- Wskaźnik i aktualizację: jaki wskaźnik stosuje bank, skąd pobiera jego wartość i kiedy przelicza oprocentowanie.
- Warunki marży: czy może wzrosnąć, na przykład po rezygnacji z dodatkowego produktu.
- Zasady awaryjne: co przewiduje umowa, gdy wskaźnik przestanie być publikowany.
- Możliwość zmiany rodzaju oprocentowania: jakie warunki i ewentualne koszty wiążą się z przejściem na oprocentowanie okresowo stałe.
Pamiętaj, że oprocentowanie nominalne nie pokazuje wszystkich kosztów kredytu. Sama niska marża również nie przesądza o korzystności oferty — trzeba uwzględnić wskaźnik referencyjny, opłaty i wymagane produkty dodatkowe.
